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賃貸か持ち家か!永遠のテーマ!!


一人暮らしを始めて10年。
家賃は年間72万。10年だと720万。

え。これなら会社の近くに中古なら一戸建て、買えるんじゃねーの?wwwww

って思ったんで、不動産について調べまくってたので自分の備忘録程度にメモ書き&自分の考えをそのままメモ

高ければ買わない!安ければ買う!

買った方が得なら買う。借りた方が得なら借りる。

これを自分が住む場合でも「投資対象として」安いか、高いか判断する。

不動産の価値の計算方法

物件価格=将来の家賃収入全額+将来の売却価格

私が1200万で区分マンション1部屋を買ったとする

  • 20年で得る他人からの家賃収入:月6万x12か月x20年=1440万
  • 20年後の売却価格:100万

1540万-仕入れ額1200万=340万の儲け??

でも、現段階ではそのお金の儲け340万は手元にない。

20年後に手に入るお金である。

つまり今の時点では、1200万円払ったのに、1円も儲けていない。0円と一緒

それに、その儲け240万円、20年後に240万円の価値があるのだろうか?
チロルチョコだって知らないうちに10円が20円になってる。
20年後、物価が変わっているかもしれないぞ?
チロルチョコが40円になってるかもしれないぞ?

そしたら同じ金額なのにチロルチョコ半分しか買えないぞ?

むむ??こ、これは、お得なのかかか????

※ちなみに上記の利益計算はかなり甘く書いています。
※現実に建物は減価償却されていき20年で価値がゼロになる
建築物老朽化による家賃下落、物件の補修、税金の支出も考慮すること。
※家賃収入は近隣環境で決まってくる(駅が近いなど)
開発予定があると不動産の価値があがる可能性がある
(リニアが導入される予定だ。鉄道が新設される。新幹線の駅ができる。大型商業ビルが建つ。イオンができる、テーマパークができる、などなど)

時間軸が異なるお金(資産)を比較する時、時間軸を調整する必要がある。

※ああ!この章難しい~って思ってページ閉じないで~~。
次の章からは気楽に読めるのでちょっとだけお付き合いを…。

ファイナンスの考え方なのですが…(眉間にしわがよりそう~)
資産(お金・不動産)は割引現在価値で損得を考える

現在のお金100万と、将来手に入るお金100万は同額でも価値が異なる。
お金の価値は未来になればなるほど、小さくなっていく。

※この割引現在価値については、このサイトがわかりやすい
http://www.yuichiro-itakura.com/essay/partner_essay/by/by_7.html

そこで時間軸が異なるお金は、時間軸を調整する必要がある。

それが割引現在価値
※割引率の出し方はここ
http://www.yuichiro-itakura.com/essay/start/smu_1.html

今は「こういう考え方があるんだな~」程度に知っておいて、
不動産購入の時に割引現在価値の考え方しっかり理解しておこう。

不動産は放棄できない

超基本的だけど、不動産は「いらない~」と思っても、捨てれない。
不動産には「名義」があり、法律で所有者が定められている。いくら不要でも勝手に捨てる事は出来ない。
収益が上がらない物件でも固定資産税を払わなければいけない。

売れない上に捨てれない。まさに負動産。

めちゃくちゃ安い物件は、負動産をつかまされる可能性あり。

こんなニュースもあった

近隣襲う竹林…管理限界 相続の80代、資金が底 放棄は法で認められず
「手放したくても手放せない」土地所有権の問題

自宅の裏山の竹がものすごい生えてくる話。
80歳のおばあちゃんは自分の資産300万使って対応しても、竹がボーボー生えてくる。

市に寄付するといっても、市は拒否(収益あがらんでなぁ…)
市が譲渡を受けるのは「使い道がある場合」に限られる

まぁこれは極端な話だけどね。

分譲・区分マンションを買うときは要注意!

個人的には「分譲マンション・区分マンションの購入」はナシだと考えている。

理由は
物件に関する意思決定が自分ひとりでできない
特に物件の修繕に関して。雨漏りしようが、床が抜けようが、一戸建てなら自分の意思だけで直す、直さないが決めれる。マンションだとそれができない。
自分はお金がなくてマンション直したくなくても直す羽目になったり、
逆に自分が直したい時でも、他の住人の反対で話が進まないとか。

他にも何か決め事がある場合、自分だけでは決めれない…。

修繕費&管理費がゼロ円物件は大規模修繕が来る時期か?

大規模修繕は大体マンションが建ってから12年、24年、36年、48年で来る
修繕費がない&修繕費を集めてたけど足りない場合、今のマンション住人が一時金を用意する。
マンションのレベルにもよるが一時金めちゃ高い。
一戸100万~。エレベーターなんてあればもっと高額になる。
めちゃくちゃ安い売りマンションは築年数を見ること。
次の年に大規模修繕とか来るかも。

NHKおはよう日本:あなたの住まいは大丈夫!?急増する限界マンション
https://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/05/0513.html
この間、名古屋の通勤圏内のマンション100万円未満の物件見に行ったけど、そこもこんな感じ。

  • 名古屋へ通勤圏内
  • 部屋2DK 44平米
  • 築46年
  • 現状引き渡し

自分の家にするにしろ、貸し出すにしろ、商売・投資の基本は何事も安く仕入れることだし、名古屋通勤範囲で100マン未満なので興味があったので勉強ついでに見に行った。

部屋の中を見ると、住むには十分。悪くない。
畳はそのまま。壁に穴が開いていたが許容範囲。

しかし台所の水道をひねると赤サビがドバドバ。
しばらく出しっぱなしにしたけど、また再び赤錆、赤水ドバドバ
水道の赤サビは、水を出しっぱなしにしておけば解決するモノと解決しないものがある。
さらに水回りはマンション全体の話になってくる可能性もある。

ただ風呂場の水を出したところ、赤さびなし。
風呂場は充分古いのだが、リフォームした形跡があった。
なのでマンション全体ではなく、台所の水道管の問題と判断。

風呂場から水道管が出ているのを見たので、そこから新たに配管を通す。
まぁ見た目がやや悪くなるけどね。工賃いくらだろうか。うーん、安物買い銭失いになるか?

さらに、ちょうど大規模修繕が来るタイミングだった。

なので、購入は見送った。

まぁそもそも100万で不動産仲介業者と家主が儲かるって元値いくらなんだって。
基本商売は3掛けなので

  • 3割が仕入れ値(マンション自体は0~30万)
  • 3~4割で運営(従業員の給料、物件維持費、店舗代だど)
  • 3割が利益(30万)

なのかなぁ。予想だけど。

タワーマンションは「修繕費用」がやべーことになっている。

タワマンの大規模修繕費用は未知数(まだ施工しているタワマンがない)
そりゃあんな高いビルを修繕するのお金かかるわなぁ。
普通のビルなら足場組んで直すが、タワマンの場合ゴンドラ(吊り下げ)で職人が移動する。
そうなると効率がめちゃくちゃ悪い&風が強いと工事はその日中止。
工期は伸びるし、修繕費はかさんでいく。

そもそもタワマンは不動産ビジネスとして、効率が良いからあの高さになっている。
建築物の高さ規制が緩和されて、より上層階を作れるようになった。

それならマンションを売る方は高く作るっしょ。
少ない土地で、より多くの人(収入)が入ってくるのだから。

それで修繕費用も最初は安めに設定しておく。(じゃないと買ってくれないから)
で、後になって修繕費がどんどん上がってくるという形式

そのマンションの土地は借地か?

こんな事件があった。

マンション敷地に戸建て:規制無き自由競争社会は自己責任の世界。それがよくわかる事例!

東京杉並区のマンション「カーサ桜上水」の駐車場に新築戸建てが6棟も建ってしまったお話。

戸建てが建つ前 引用マンションノート
【マンションvs一戸建てvs賃貸】家は買うか借りるか!どっちがお得?真剣に調べてみた!
普通に駐車場がある

戸建てが建った後 引用google map
【マンションvs一戸建てvs賃貸】家は買うか借りるか!どっちがお得?真剣に調べてみた!
どーーーーーん。

【マンションvs一戸建てvs賃貸】家は買うか借りるか!どっちがお得?真剣に調べてみた!
うぉぉ。一階の眺望なし&マンションは違法建築になった。

この話の発端は

  • マンションの土地は他人のもの(借地)
  • 土地を売られてしまった事から起きた事件

である。

借地に建ったマンションだとこういうリスクもあることを念頭に入れる。

新築一戸建てを建てた同僚(36)のお話

  • 建物は建てた瞬間に価値がドンドン下がっていく。まさに生もの!
  • 建物は減価償却されていき20年で価値がゼロになる。

この間、同僚36歳が新築で家を建てた。

3900万費用がかかったそうだが、
そのあとすぐに市役所が来て、2730万(3割引き)の査定をつけていったそうだ

「いやー、びっくりですよー。新築なのにいきなり3割引きっすよー。笑えないっすよー」

「いやーモンハンやりたいんすけどねー、金ないんで、PS4買えないんすよー。」

という。

月10万のローン、30年だそうだ。うーん、これを安いとみるか高いとみるか…。

中古一戸建ての一択!

となると、特に住居に関しての強いこだわりがなければ

中古一戸建て

が一番コスパが良いといいと私は判断した。

独身アラサー&アラフォー女性に新築マンションは必要か?

答え:やめとけ

私も独身女子なので真剣なテーマ!!

真面目な女性ほどマンション購入を考えるのですが

色々調べた結果、私が出した答えは「マンションいらねえ」でした。

なんといっても、人生なにがあるかわからない。

転職するかも、結婚するかも、子供も産むかも。
立地も間取りも、気軽に変えれる方が良い。

不動産は不要になっても捨てれない。

新築の75㎡マンションの固定資産は10~30万円程度
築10年75㎡中古マンションの固定資産は10~15万円程度
住んでいなくても毎年払い続ける事になる。

そして資産は分散投資が基本。不動産は高額で分散投資ができない。

そうなると、やはり賃貸でやり過ごすのが正解かな。

買うなら2022年以降!?2022年の「生産緑地問題」

2020年東京オリンピックが開催された後に、大都市の土地の供給バランスが大きく崩れる(価値が下がる)のはもうめちゃ有名だけど、私が注目しているのが

2022年「生産緑地問題」
2022年に破裂する「生産緑地」という時限爆弾 対策していない自治体の土地を買ってはダメ

2022年今まで安い税金で済んでいた生産緑地の固定資産税が死ぬほど上がる。

それで、「生産緑地」の多くがマンション&一戸建てなど住宅用地としてバンバン不動産市場に流れるそうだ。

そうすると需要と供給のバランスが崩れて、土地&家の値段が安くなる

不動産業界では有名な話だそうだ。知らなんだ。

放出可能性のある地域

  • 東京23区
  • 首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市
  • その他整備法に規定する一部地域など

ここら辺に家がほしい人はちょっと待ってみるといいかも。

名古屋も開放されるかもね~。
まあでもその待っている間の家賃がもったいないという考えもあるけどねぇ…。

家賃と部屋のクオリティは比例する

私の今住んでいる所は、周りの同じグレードの部屋よりも1万円安い。

理由は

日当たりが悪い&景観ゼロwwww
全ての方向を高いビルに囲まれており、窓からなにも見えない。
空も見えないので天気がわからない。
今の天気を「テレビの天気予報」で確認するのである。

しかも高層階に住んでいるので、エレベーターに乗って一番下まで行ったら雨でした。
なんてこともよくある。

さらに交通量が多い所にあるので、車の排気ガスがすごい。
1日ではわからないが、3日もすれば洗濯の物干しざおに排気ガスのチリが思いっきりつもってる!

布団も干せない…(´・ω・`)
布団乾燥機つかうけど、やっぱり太陽様最強。

さらに何と水圧がめちゃくちゃ弱いwwwww

シャワートイレのシャワーを「おしりMAX」にしても
お尻にサワサワ~~って水がカスるだけ。

ああああーーーー!足りない!もっとゴリゴリ洗ってほしいいいぃぃぃーーー!

風呂場のシャワーなんて本当に水が出なくて、仕方がなく風呂釜に湯を張ってそのお湯で頭や体を洗うという昭和スタイルで過ごしている。

やっぱり安い物件は安いなりの理由&住み心地があるよ!(^〇^)

日当たりの悪い部屋はやっぱやめといたほうがいいぞ!

引っ越しするときは、お金と通勤時間と住環境を天秤にかける

  • お金で買える時間がある…通勤時間など
  • 時間を使って、お金を得る…労働など

「職場~家が近い」とメリットが大きい
※社畜になれって意味ではない。会社は定時で上がってくること。

年手取り400万、年間240日出勤、1日8時間労働する一般的なサラリーマンの場合

日給1.6万円、時給2000円

通勤で往復2時間だと毎日4000円のコストが通勤で発生してしまっている。

その通勤地にそれほどの価値があるか?(特に電車通勤って意外と待ち時間多いよね)
価値がないなら、毎日2時間使って、全自動お金生産機を生み出す事に時間を掛けたほうが良い。

時間の損失は目に見えないマネーロスになっている。

わかりにくいんだけどね。それら全てを加味して意思決定をする。

まとめ

  • 不動産やお金のことは自分で学習して自分でリスクを見極めて決定しよう!他人に委ねてはいけない
  • 自分が住む家であっても買うときは「不動産投資」として判断しよう。判断できない場合は、時期尚早。買う前にお金・投資について勉強してから購入に踏み切ろう。
  • お金は「お金自身がお金を生む」という性質を持っている。不動産投資するのではなく、他の投資の方(株の運用など)可能性もある。現時点で現金を持っているというのは強いのだ。
  • とはいってもお金はあくまで「道具」である。自分の願望や夢を叶えるために必要になるだけであって、お金だけ持っていても、なにも幸せにならないし、お金を貯めることが目的になってしまってはいけない。
    その住空間で快適な暮らしを送り幸せな生活ができるなら、それはそれで良い。
    お金を我慢するあまり、居心地が悪い家に住んで気が病むよりは、絶対に良い。
  • 日本では、土地は必ず値上がりすると、いわゆる土地神話のようなものがあったが、人口減少が進んできて、使い道がない土地が増え、土地の価値が下がってきた。

ってか、こう言う事を学校で教えてほしいよなぁぁー

あと学校で教えてほしいけど教えてくれないことは

  • 税金の話
  • お金の話
  • 刑事事件に発展した場合の対応の話

最近、痴漢冤罪とか多いもんね!自分は女だから関係ないもーん。じゃなくて
家族が痴漢冤罪の疑いを掛けられた時、自宅に警察が家宅捜索に来た時にどういう風に対応すれば自分たちに有利になのかとか。刑事事件の有罪率99%って、まじやべー。

ここらへんの情報もおもしろいよ!

NHKの「おはよう日本」「ガイアの夜明け」とかも好きで見てますが
おもろいネタが結構ころがってるよ!

NHKおはよう日本:「超・低価格」の不動産が急増する理由 2018年1月31日

http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2018/01/0131.html

売りたくても売れない現状。利益を度外視した値段でも売れない。
「自分で不動産情報を投稿・値段を付けるサイト」はここなのかなぁ?

Houselogシステム※クローズした模様?

あとはこういうのもある

あとはヤフオク、メルカリ、ジモティでも不動産売ってるの見かけるけどねぇ

NHKクローズアップ現代 :都市に広がる“所有者不明土地” あなたの実家も要注意!? 2017年9月28日

https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4040/
お金を生み出さない「死に土地」は登記しないっていう方法もあるんだな。

NHKおはよう日本:金融危機20年 過熱する不動産投資 2017年11月22日

http://www.nhk.or.jp/ohayou/digest/2017/11/1122.html
個人的には無料でやっている投資セミナー&不動産セミナーは信用していない。
良いカモになってしまう…。先方も儲けたくてそういうセミナーを開いているわけで・・・・。

投資で考えた場合、マンション一棟買いはありだけど、一棟買いは身の丈に合った購入で、と思う。
この放送で5億円のマンション一棟買いをしている人がいたけど、うーん。どうなんだろう。一億五千万円の借金しているサラリーマンもいたけど、利益どんだけ出てるんだろう。それによるけど、私には一億五千万円の借金は

「サラリーマンを卒業したくて大家さんになるはずなのに自分からサラリーマンという牢屋に入っていく図」

に見えるんだが…。

うーん、こんな考えしとるから社畜から解放されんのかなぁ。

NHKクローズアップ現代 追跡!マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金 2017年10月19日

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/index.html
そう思うとやっぱり一戸建てだわー。

テレ東・ガイアの夜明け 追跡!マネーの”魔力” 2017/12/26

https://news.careerconnection.jp/?p=48063
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber4/preview_20171226.html
ガイアの夜明け、神回。これ見ている時笑った。
ド田舎の駅から車で10分の所にレオパレスがタケノコのようにニョキニョキ乱立してた。
レオパレスのビジネスモデル「サブリース」自体、効いた瞬間にやめとけって思うけど、契約しちゃうんだなぁ。家賃収入回収をレオパレスが回収代行(握られてしまう)している時点でこっちが弱い立場になるのにね。

スルガ銀行のシェアハウス融資から見えてくる銀行の「ホンネ」
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1805/24/news018.html
今のホットな話題だよねー。まぁみんな儲けるために必死だわ。

ま、そんなかんじ!またな!