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【続・マンションvs一戸建てvs賃貸】どんな中古一戸建て買ったら「持ち家」としてお買い得なの? 真剣に調べてまとめてみた!
自分用に住む場合でも、投資用として「中古一戸建て」買うって言っても、一体全体、どんな家、買ったらいいのよ…。

目次がうっとうしい方は[hide]で目次を隠してくださいませ~。

こんにちわ(^○^)miyukix(@miyukix_jp)です。

前回【マンションvs一戸建てvs賃貸】家は買うか借りるか!どっちがお得?真剣に調べてまとめてみた!真剣に調べまとめてみた!

  • 自分が住む家でも「不動産投資」として考える
  • 持ち家を持つなら中古一戸建てぇぇ!

と自分なりに結論を出したが、じゃあ

どんな中古一戸建てなら「投資として&自分用の住宅」として、お得なのだろうか?

自分事なので真剣に不動産投資の本読みまくって、調べてまとめてみた!

以下の人におすすめなページです

  • コスパがいい住居に住みたい人
  • 住居費を節約して他に費用を回したい人
  • 自分用に中古物件を買って住み、将来売りに出す&物件を運営するつもりの人
    (中古物件を買って利益を出す大家さんの視点は、まさに参考になる)
  • これから、賃貸に住む人、賃貸を探す人
    (大家さんのビジネスモデル・気持ちを知ると、家賃の値引きができるかも?)
  • 純粋に不動産投資して会社員を卒業したい人

優良物件ではなく築22年のボロ物件を狙え!

  • 「投資」として優秀な物件は、できるだけ少ない投資額で、毎月いくら手元に残るか?
  • 築22年以上の物件は、建物は元気なのに国の評価では不当に安く評価されてしまう=売り出し価格が安い!。
  • 不動産を買うときは自分の金を使わない&他人の金も使わない資金運営が良い
  • 激安で仕入れて&高利回り物件しかない。
  • ボロ物件はライバルが少ない。
  • 高利回り(30%以上)であれば築年数、立地条件を考慮しない
  • 世間がいう「優良物件」(立地条件よし・築10年以下・利回り15%以上)初期投資が高いので避ける

ボロ物件のチェックポイント

  • 現金で決済できる範囲である
  • 利回り30%以上、もしくはその利回りまで値引き可能
  • あと10年はしっかり建っていそう。
  • 一部屋あたりのリフォームが家賃の半年以下(6ヶ月)で納まりそう
  • 自分の経営方針で運営ができそう
  • 古い物件でも現状が満室か、満室に近い状態である
    (入居者がいないと購入直後にリフォームの必要が出てくる)
  • 水回りは丹念に確認。蛇口という蛇口は全て開ける。水回りの工事はお金がかかるから。
  • 上下水が全て稼働するか?
  • 電気もすべて稼働するか?
  • バス・トイレ・キッチンがリフォームされていればお買い得

しっかり確認して購入後の修理代を避けよう&予想しよう。

完璧に稼働しない場合、値引き交渉の材料にする

物件の売り出し価格はどうやって決まる?

【固定資産税評価額】+【建物代】=【物件の売り出し価格】
・【固定資産税評価額】は国家&銀行が決める(そして不当に安い…。)
※固定資産税=【固定資産税評価額】x1.4%

・「物件の土地」はできるだけ安い方が良い。(固定資産税が安く済む。土地が高いと、固定資産税が上がり、その分回収に時間がかかる)

全国地価マップの固定資産税路線価格を参考にしよう!

名古屋駅も東側と西側で土地代が偉く違うwww

築22年以上の物件はお買い得

・築22年以上の木造建築は、建物の評価額を国によって不当に低く評価される。
・逆の見方をすれば、建物はまだまだ元気なのに安い!お買い得!

新築3000万の物件の時間が経過するごとの固定資産税評価額

    • 1年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.80 = 1,440万円
    • 5年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.64 = 1,152万円
    • 10年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.49 = 882万円
    • 15年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.35 = 630万円
    • 20年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.20 = 360万円

※売り主>>そろそろ子供も出ていったし、売りたいけど、この値段になるのか…。キレイに使ってたから建物は、まだまだいけるぞ!

  • 30年前に建築した住宅の評価額は3,000×0.6×0.20 = 360万円
    ※売り主>>10年前と評価額は変わらないのか。でもそろそろ傷んできたかな。

固定資産税評価額 経年減点補正率 (木造家屋) | 自動計算フォーム

一番お金が残る物件

  • 500万~1000万の物件
    (土地&建物の評価額が安いので固定資産税が安い)
  • 利回り30%以上
  • 現金で買う
  • 3年半、運営できれば、原価をペイできる。
    ※最低目標運営期間・損益分岐点
  • 7年近く運営できれば、原価分、利益がでる。&物件の資産価値がゼロになっても、まぁ許せる。
    ※目標運営期間

一般庶民が不動産にトライできるレベル。

500万以下の物件の場合

  • 利回りが高くても、年間収益の絶対値が低い
  • 修繕費が1000万物件と同じくらいかかる(大工さんの工賃は変わらない)
  • ただ最初の第一歩・練習台などにはいいかも。

一億フルローン、金利0.5%、20年ローン、利回り12%の物件の場合

  • 手元に残るのは毎月25万。投資額&プレッシャー、やっている大きさの割には案外、手元に残らない。
  • 費用が色々かかる(固定資産税が高い、売却時高額で売れるとは限らない、毎月の収入も多いが、管理も大変、管理会社が必要になる。つまり銀行&管理会社を食わせるために大家が借金するようなもの)

住信SBIネット銀行 住宅ローン – シミュレーションで試算
最近の住宅ローンは大体0.5%

とにかく損益分岐点を低くする。

・売り主の言い値で購入しない。
・古い物件なので、傷んでいるところを見つけて、改修工事を値引き交渉の材料にする。

個人的な考え

激安&訳あり物件を買うリスク(リフォーム&訳あり対応)よりも、
いくら低金利とはいえ、億単位の借金の方がリスクが高いように思う。

リフォームや訳アリ対応は自分の都合で延期できるが、月々来る「借金返済」は待ってくれない。

不動産はニコニコ現金払い&借金なしで買う

現金決済のメリット

  • 大幅な値引きができる可能性あり
  • 売り主が喜ぶ
  • 休日でも決済可能
  • 決済が早い(良い物件は他の人も欲しい。人気がある。早く取引を終わらせたい)
  • 諸費用が抑えれる
  • 物件が無担保で手に入る
  • 火災保険が月払いにできる
  • いざとなったとき売却が早くできる

現金決済デメリット

・手持ちのキャッシュが減る
・巨額の物件は買えない
・必然的にボロ物件が多くなる

訳あり物件は「激安に!」買うチャンス!

以下、訳あり物件は自信があるなら買っても良い。安く買えるチャンス。
億単位の借金を背負うリスクに比べたら、まだ低リスク。
失敗してもたかが知れている。

  • 旗干地
    (車が通れるか?重機が入れるか?採光や風通りは良いか?)
  • 再建築不可
    (リフォームで建築を維持させて、建築維持不能までに投資金額が回収&収益をあげれそうか?)
  • 傾斜地
  • 田舎(需要有り)
  • 駐車場ナシ(自分で作る)
  • 古い(需要有り)
  • 残置物あり(需要有り)
  • ボロい・汚い・臭い
  • 汲み取り式便所(水洗導入に一部屋25万円の覚悟)
  • 住人がおかしい&近所に変な人がいる

購入後、自分で運営できる自信がある時だけ購入しよう。

とにかく物件をたくさん見て、目&考えを肥やせ

100棟以上は見よう。
「社畜業(=本業)が大変だからと言って、物件の調査を怠り、考える&見ることがめんどくさくなって、妥協して中途半端な物件を買ってしまうこと」やってはいけない。不動産ではこの手の失敗者が結構いる。
不動産購入時は頭を使わないと数百万円、簡単に損をする。本職の収入が簡単に吹っ飛ぶ。

激安物件に出会うためには時間が必要

  • 今日から激安物件をさがす!

激安物件で大家になる訓練&素質を見る

会社員脱出の本を読むと必ず「不動産運営」の話が出てきて「不動産はだれでもできる」というが

私はそうは思わない。

  • 自分の性格がアパート運営に向いてるか?
  • 人に対して弱い性格か?
  • 家賃不滞納者に対応できるか?(入居者全員がいい人とは限らない)
  • 物件の維持&改善&修理が極力自力でできそうか?
    (算数、物理、地理、建築学、土木学、交渉力、営業力、収益をコントロールする能力…)
  • 手間がかかってもやっていけるか
  • 意外と家の事を構うことが好き

不動産投資よりも紙(株、投資信託)の投資の方が向く人だっている。
投資でも新規ビジネスでもなんでも、初動は低予算!ミニマムスタートで!

物件・持ち家を買う前の準備運動

  • 物件情報は毎日チェック(ネット、新聞の三行広告)
  • 三行広告から物件の「金銭的構造」を読み取る訓練をする。
  • 簡単な利回り、金利を暗記して、広告を見た瞬間に暗算できるようにする
  • 新聞の三行広告には思わぬ物件が潜んでいたりする。
  • 常に希望地区と価格を具体的に思い描いておく。即座に買えるように準備運動。
  • 良い物件はみんな欲しい。即売れてしまう。
    下手したら、こっちが手付金を払ったのに「さらにお金出すから」といって、物件を奪ってこようとする奴や、「オレも今日申し込みした!」という人もいる。なので契約はスピード勝負

いい物件に会うためには数多くの物件を分析する(就職活動でいう書類選考)

分析の段階でできるだけ絞り込んで図面を即取り寄せる
(場所、金額、利回り、自分が買えそうな物件)
例)

  • 売却価格1000万以下
  • 利回り20%以上OR交渉によって20%以上になる見込みがある
  • 自分の家から半径50km以内

毎日これをひたすらする。

今までの大家さんや賃貸仲介業者などを見ていると
不動産業界は意外とネット化できていないように思える。
メール対応よりも電話対応とかFAXとか。電話の方が早いからなのだろうか?
なのでネットでも情報収集をするが、新聞の広告欄も見る

物件を買う場所・タイミング

物件を買う場所

地域は絞り込まない

地図に自分の家から

  • 半径50kmで円を書く(自分で管理しやすい範囲)
  • 半径150kmで円を書く(車で現地に行って、4時間作業して、日帰りできる限界の距離。あまりお勧めしない。やはり大家の目が届く範囲が良い。)

この円の中で物件を探す。

  • 自分の住む家は場所にこだわるべき。
  • 収益物件は場所にこだわらない。利回りにこだわる。
  • 建っている場所が分散されていれば、災害(地震、水害、火災)のリスク分散になる。

物件を買うタイミング

  • 自分のタイミングで良い。自分が買える時、買えるお金ができた時。
  • 市場の動向、金利、固定資産税、など、外的要因に惑わされない。
  • 消費税増税は利回り計算をする。とはいっても激安物件ならさほど神経質にならなくてよいかも
  • 次の物件を買うときは半年以上開けること

いい物件は図面を取り寄せる&分析する

就職活動で言う、一次面接。

図面を取り寄せる時

営業マンを絞らない。
人柄がよい営業マンが、良い営業マンではない。
いい物件を持ってくる営業マンが、いい営業マン。

人柄が良いからといって利回りが悪い物件は買わない。

確認すること

  • なぜこの物件を売り出すのか?
    (決済を急いでいる時は、大幅な値引きが期待できる)
  • 売却を急いでいるのか?(値引きのチャンス)
  • 売り主の事情、近況
  • 物件の状態(外壁の状態、室内の状態)
  • 売り主はどんな人か
  • 過去の入居率
  • いくらで貸せるか?貸していたか?
  • 値引き可能か?いくらまで可能か?

※値引きをすると仲介業者側の手数料が減るので、仲介業者に嫌がられるかも?

図面の段階で物件を絞り込む

  • 図面&電話で8割の仕事を終わらせる
  • 2割は現地で確認する
  • 現物を見るに値しないつまらない物件が多い。
  • 買わない時、不動産屋の時間も迷惑をかける。
  • 図面をたくさん見ていると、段々、図面だけでよい物件と判断できるようになってくる。

図面を分析する時

調べる

使うものは、紙地図、google map、グーグルアース、電卓

グーグルマップで

各施設までの距離(メートル)
歩きの場合の時間を調べる。(80m=徒歩一分)

  • 近隣の商業施設
    (スーパー、薬局、コンビニ、ホームセンター、大型商業イオン・アピタとか)
  • 学校
  • 道路
  • 鉄道
    (電車の1時間あたりの本数、急行が止まるか?最寄りの大型駅・急行が止まる駅まで何分か?運賃は?定期代は?)
  • 各種病院
  • 郵便局
  • 開発予定
    (周りが活気づきそうな要因はある?大型の商業施設が建つ?交通が開通する?リニア・新幹線)
  • その土地は「宅地」か?
  • 将来、高い建築物が建つ可能性があるか?
    (自分の物件が日陰・景色が悪くならないか?)

3D状態にして

  • 現在の日当たりの確認
  • まわりの建物の状況・階数

グーグルアースで

・地形(急斜面がないか?確認可能)
毎日歩く場所に上り坂はないか?登り坂なめたらあかんで!自動車なら楽楽に行けるから実感がわかない。

指値を予想する&値引きの下準備

・指値を入れる金額をあらかじめ図面に記入する
・50万引き、100万引き、200万引き、300万引きの場合の利回りを書く
・利回り15%、20%、25%、30%、35%で割り戻した数字を図面に書いておいて、交渉時すぐカンニングできるようにする。

※不動産の利回り=満室時の年間賃料÷不動産の購入価格

例)購入価格500万の一戸建て物件、満室時の年間賃料72万の時(月6万家賃)
50万引き:72÷450=16%
100万引き:72÷400=18%
200万引き:72÷300=24%
300万引き:72÷200=36%

表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ!

※買い付け現場でいちいち計算していられない。事前時に想定金額を算出しておく。

希望の利回りになるまで値引きが困難な場合、諦める。

図面は宝の宝庫

築年数、入居率、近辺の地図、土地面積、建築面積など。
金銭構造は図面でわかるので、図面でアウトなら、物理的にステキな物件でも諦める

おすすめサイト&情報誌

  • ヤフー不動産
  • 楽天不動産
  • 不動産ジャパン
  • 不動産ナビ
  • 地元のマイナーHP※お宝あり
  • 地元のフリーペーパー※お宝あり

お買い得物件はコレ!

  • 500万~1000万の物件
  • 利回り30%以上
  • リフォームに手がかからない
  • 客つけ(=仲介業者)が楽そう
  • 自宅から50km以内
  • 狭い土地(安く買える、固定資産税も安い=初期投資が安い)
  • 安い土地&安い建物
  • 激安&水回りがリフォームされている
    (トイレ、風呂、台所など)
    ※水回りのリフォームは金がかかるから

チェック事項

  • 物件に駐車場がなければ近隣で確保できるか調査
  • 不利な条件は値引きのチャンス

1000万以下の物件が良い理由

  • 一般人が現金で決済可能範囲額
  • 初期費用が安い
  • 固定資産税も安い
  • 仲介手数料も安い
  • ロットが小さいので業者が入ってこない
  • もし失敗しても、なんとか回復できる
  • いざというとき、売る方も買う方も売却&購入しやすい額
  • 小規模物件なので自分で管理できる(管理会社不要)

専任不動産業者の売り物件を探す

  • 写真が出ない物件には理由がある。
  • 新聞の三行情報に出る。
  • 三行広告から物件のポテンシャルを考える
  • 仲介業者ですら物件のポテンシャルに気づいていない時がある
  • いい物件は一般媒体で紹介された瞬間に買われてしまう。

競売は安くない

競売の物件はややこしいものが多い。
素人では対応しきれない場合もある。
(今住んでいる人を追い出す。土地の権利は二人いて、Aさんは売ることに賛成、Bさんは売ることに反対。など)

競売の場合は、競売のプロに依頼することもあるが、報酬も高額。
市場に出た物件の方が安く買える。

私の周りの人間も競売に参加していた。

・一人は買おうと頑張った。競売のプロにも依頼したが、数回競売に参加したが、結局買えなかった。

・一人はうっかり買ってしまった!買う気はなかったのだが、なんとなーく買ってもいいかなーって値段を適当に入れたら買えてしまった…。しかし自宅から400km以上離れた千葉県にある!で結局、現在放置&廃墟。

高利回り物件は後ろに山!前に海!

  • 海に面し、やや山岳地。(平野の面積が少ない、平野に人口密度が高くなる)
  • かつ、傾斜に建つ戸建ては激安&高利回りになる可能性あり
  • 土地の値段が圧倒的に安い&築22年以上の木造建築だと建物の評価額も不当に低く評価される。
    元々安い、斜めの土地は誰しも嫌がる。→チャンス!

現地調査でのチェックポイント

就職活動でいう「最終面接」

  • 気に入った物件があったら速攻行く。光の速さで行く!いい物件はみんな早い者勝ちだ。
  • 営業マンと一緒に見に行かない。(買わないときに気まずい)
  • 購入しても良いと思った物件のみ、営業マンに部屋の中を見せてもらう。
  • 必ず写真&動画を撮る。スマホで良い。写真撮影もいいけど動画撮影は思いのほか効果が高い!
    人間の記憶は消えやすい&あいまい。写真は20枚ほど欲しい
  • 周辺アパートの入居率も調べる(車やカーテン、電気、聞き込み)
  • 帰宅後、写真をA4に引き延ばして現像する。気が付かなかったクラック、汚れを発見した場合写真を見せながら値引き交渉
  • 動画も確認。気づくことがある。それらを提示して値引き交渉をする。
  • 事前に営業マンに買付証明書をもってきてもらう
  • 気に入ればすぐに買い付けれるように、こちらも印鑑を持っていく。(現金購入なので100均の三文判で良い)

現地調査では聞き込み調査をする

・重要なことは「物件の歴史を知る」
・近所の住人にあったら積極的に物件の歴史を聞く。
・できるだけ詳しく聞く。
・複数人から聞けると嬉しい。
・「まだ内緒にしてほしいんですけど、これ売りに出てるんですよねぇ…」というと向こうが話はじめる。

私も中古物件の部屋の内部を見ているとき。

部屋の中をのぞく1人のおばちゃん!

「あの~…あなた○○不動産の方かね?」話しかけられたので
「いやいや違いますよ~(^^)今この家売りに出てるみたいなんで、見に来たんですよねー。お騒がせしてすいません~。ちなみに、ここの住人の方ってどんな方でしたか~」
と回答したら
「ほぉ~そうなのー。ここの人はねー○○…」と話が続く。

おばちゃんはおしゃべりが好きだ。
逆におばちゃんは私の素性について探ってくる。

思いのほか、近隣住人の方が、新規参入者のことを気にしているみたいだ。
そりゃそうだ。先住民は簡単には移動できないからな。

現地偵察時は真面目そうな恰好 or 内装業の人がしてそうな恰好(業者と勘違いしてもらえる)の方がよいだろう。
人は見た目で100パーセント判断してくるからな。

現地での質問ポイント

  • なぜ売りに出ているのか?
  • 売り主はどんな人か?
  • 過去の入居率
  • 近隣の環境
  • 物件の手入れはマメに施されていたか
  • 土地の価格と過去の変動
  • 問題点を聞いたことがあったか?

洪水で浸水した、下水が逆流した、近隣住人のトラブルがあった、満室になったことがない、すぐに人が出ていく…。どうだ?

その物件の住民に遭遇することがあれば、

・住み心地は?
・どれくらいの期間住んでいるのか?(住み心地がいい証明)
・ずっと満室か?
・過去、修繕していたか?
・夏は暑いか?冬は寒いか?

ハザードマップ&古地図を見て過去・未来の災害を予測する

市町村が配布しているハザードマップを確認。水害、水没しないか。
ココは大丈夫でしょう!と思っていても、いざ住みだすと特定の場所が水没していたりする。

さらに古地図を見ると、どういう過程を踏んで街が作られていったか分かる。
特に川の流れが大事

名古屋地方だと庄内川あたりがやべえ。

庄内川 – Wikipedia

東海豪雨 – Wikipedia

水回りの修理は金かかるぞ!

・和式汲み取りトイレはめちゃくちゃ臭い。
・高圧洗浄機で洗ってもダメ。
簡易水洗トイレに交換&水道工事&床工事:1台26万
※風呂もよくチェック。ユニットバスに交換してあれば嬉しい。タイル張りは流行らない。
ボイラー交換も10万円。
※水道が流れるところは必ず全ての箇所で、水を流して流れ・水量・赤水など確認。

古い物件は必ず床下を見ろ!

・一見、立派に建っているような物件でも床下が朽ちている場合がある。
・床下に潜る入口がある場合は、潜って基礎の状態を確認。
・もし見当たらなければ、畳をはがして畳の下の板を確認しよう。
・朽ちた木のにおい、湿気を含んでフカフカになった床。
・床上を歩いて確認して、メリメリ言うようだったら要注意。
外壁よりも床下が大事!

激安物件を探す方法

「業者の値付けが甘い物件」を狙う
・アパートの値段は「収益還元法」を基準に売り出し価格が決められる。
※不動産価格(収益還元価格)=1年間の純収益 ÷ 還元利回り

※【超大事】収益還元法とは?不動産投資物件の評価方法と計算法

・土地と建物の価値を合算した値段で出てくる場合がある。
土地、建物の価値の差額が大きいほどお買い得!
土地の評価額が低い物件を狙う
・固定資産税評価額に家賃は必ずしも比例しない

その物件は「お買い得」かどうか?見極める!

見極めるポイント

  • 築30年以上でも満室、満室に近いこと
  • 手入れがされている
  • 表面利回り30%以上(6年で投資金額の二倍回収できる)
  • 購入後のリフォームが50万円以下 or 家賃収入の6か月以内で稼働可能
  • 今後10年建っていそう
  • 値引き交渉ができること

古いアパートの注意ポイント

  • 間取りが古い
  • 畳の部屋が多い
  • 風呂、トイレが汚い場合が多い。交換してあればお買い得
  • 汲み取り式トイレの水洗化は一戸あたり50万かかる
  • 相続、引退で売りにだしているアパートはお買い得の事が多い

指値を入れる

  • 安い価格で売りに出している時点で
    「業者の値付けか甘い」「売り主が諦めている」
  • アパートよりも、戸建ての方が指値が利きやすい
  • 戸建ては「空き家」か「売り主が住んでいる状態」で売りに出される。=投資家でない人々
  • 早く手放して開放されたい。家がいくら儲けるか考えていない。
    ※住宅ローンが返せない、相続、転勤、転居、離婚、結婚、新築、などなど
  • できるだけ売り主に売却理由を聞こう。値引き交渉の糸口がある
  • 資産家は数字にうるさい。(だから資産家になれた)

値引き交渉は可能性があればする

以下の物件では値引き交渉はしない。満額で買う人がいるし、先方も自信がある。

  • 極端に条件の良い物件
  • 売却価格が安い物件(=満額で買われる)

値引き交渉の第一歩は「目標価格」よりも「低い価格」を提示する

  • 値引き交渉がうまくいきそうな(マイナスポイントがある)物件の場合、最初に提示する金額は「目標額」よりも「より低い金額」を提案する。※海外のお土産屋さんでもふつーにやるよね。
  • 「なぜこの金額にしたか」をマイナスポイントを交えて先方が納得する理由を話す
  • 差し戻されるので、そのときに目標金額に近づけていく
  • 「バカにするな!」等、怒られることもあるけど、それ覚悟でいく。
  • 値引き交渉が成功する確率は低いことは肝に銘じる

値引きが成功する例

  • 先に、満額で買い付け金額を入れた人のローンが通らなかった
  • 理由がその人が経営する会社の決算が赤字のため
  • 売り主はローン審査で数週間待たされた挙句、ローンが通らず売り主はイライラしていた
  • 売り主は相続税の納税に悩んでいた
  • アパートの状況を見ると、売り主のやる気のなさがわかった

リフォームは最低限で良い!

  • リフォーム費用は抑えるべき。最低限のリフォームで良い。
  • 今の建物を修繕するよりも、次の利回り30%以上物件を買った方が、キャッシュフローの効率が上がる。
  • 投入したリフォームに対して、家賃のリターンが少ない。のはいけない状態
  • 低予算でリフォームする方法を考える
  • 家賃&物件の価値によって投入金額を決める
  • 「古くて家賃の安い物件」「新しくて家賃の高い物件」をリフォームする場合、大工の手間賃は一緒
  • 「物件の資産価値」&「残存価値」がある、家賃が高い物件はリフォームして良い
  • 一部屋あたりのリフォームが家賃の半年が上限。一か月で収まればラッキー
  • 最低限のリフォームをしておいて、入居者が決まってから、希望されるリフォームを施すのも手

外壁を自分で塗る

  • 家のプラモデルが売ってたりする。試しにこれに塗ってみよう
  • なんだったらスチレンボードで1/100の自分の家の建築模型を自分で作ってみよう。1000円もあればおつりがくる。超簡単にできるぞ。これに試し塗りをしてみてイメージに合うかどうか。体感する。

リフォーム具体的な値段

  • 瞬間湯沸かし器取り付け:4万
  • 風呂釜の交換:4万
  • カーペット八畳:3万、六畳:2万(ホームセンター)
  • シルバーさんでペンキ塗り:8万
  • 便座だけ替えるウォシュレット:3万
  • 床材(一本1000円から、コンパネで代用でもあり。)ホームセンターにて

あると便利な大家さん道具

  • 高圧洗浄機(ケルヒャー)&延長高圧コード
  • 電動式ドライバー

不動産投資の観点でも「戸建て」がおすすめ!

戸建てのメリット

・大幅な値引きができる可能性あり
・市場での需要が高い
・やや立地が悪くても入居者が決まる
・入居者に物件を管理してもらえる

戸建てのデメリット

・古い物件の場合、修繕費がかかるが、家賃に対して修繕費が高い場合がある。

戸建て物件の注目点

・庭を改造したら駐車スペースができる物件を買う
・駐車場スペースがなければ、作る。塀を壊して砂利を引く業者で17万。コンクリは高いのでやめとけ。
・裏庭は不要。趣味に走らず、実用的な物件にする
・家はできるだけ道路から離して建てる

【大家さん向け】家賃設定のコツ

  • やや高めで募集を開始する。あとで家賃を上げて募集するのは困難だから。
  • 2~4週間、市場の動向を見る。
  • 反応がなければ家賃を下げる。2000円~3000円
  • 現在入居している人の家賃は上げない。
    新たに入居者を募集するタイミングで家賃を上げる
  • 家賃+管理費で提示。借りたい人から値引き交渉があれば管理費から値引き
  • 値引き交渉された場合、相手に入居申し込み書を送ってもらう。確認してから値引き。
  • 何年この物件に住むつもりなのか?確認
    ずっと住みたい人は歓迎。2年以内に退去の人は困る。
  • 真面目そうで値引き交渉する借主の場合、値下げした方が良い。
    長く住みたい(リフォームしなくてよい、営業しなくてよい)から本人は値下げしたい。
  • 入居者は選ばない。
  • ボロ物件を希望する人は低所得者が多い。
  • 10人内覧する人がいて、入居者が決まらなければ家賃設定が高いOR物件に問題あり。内覧3人~7人が適正価格の家賃。
  • そのためにもリフォーム代の投資は最低限に。リフォーム頑張って、高い家賃になって人が入らなければ意味がない。
  • なぜ決まったか?なぜ決まらなかったのかを必ず仲介業者に確認
  • 地域の相場を常に把握する

入居者が決まる条件

  • 前の住人が残していったモノをプレゼント(机、椅子、冷蔵庫、電子レンジ、照明など)
  • 家賃値引き
  • 敷金ゼロ

入居者が決まらない条件

  • 家賃が高い
  • 汚い
  • 汲み取り式トイレ
  • 洗濯機の排水溝がない
  • 和室ばっかり
  • 風呂が汚い
  • 駐車場がない
  • 古い

自主管理をしよう

  • 運営を管理会社に丸投げするのは楽だが、肝心な部分が握りつぶされる可能性がある。
  • 自分でやらなくてよい=中間業者に搾取されている
  • そのために大家が多額の借金を背負う羽目になる。
  • ある程度の規模になるまでは自分で管理してみよう。管理会社はそれからでよい。
  • 遠い物件:150kmが限界。50km以内がよい。大家が現地に到着する頃には疲れていていい仕事ができない。

気を付けろ!マンションを買う時にある「偽装満室」

投資用マンションを買う時「満室」だと付加価値がついて売却価格が非常に高くなる。
これは演出された満室の可能性もある。

  1. 空室が多い物件を処分・売りたい
  2. 業者が「業者の息がかかった人間」に「賃貸契約」を結んで書類上は満室にする(実際には住まない)。
  3. 部屋はもぬけの殻。安いカーテンだけつけて、カーテンを閉めておく
  4. 買主が「ああ、人が住んでいるな」と勘違いする
  5. 高い売却価格で購入。
  6. ある程度の頃合いを見て「業者の息がかかった人間」は退去していく
  7. 大家さん「収益ないんごー!困ったんごー!/(^o^)\」

なので業者が提示してくる利益率だけで判断しない。
自分の足・自分の目を信じる。

ちゃんとそのマンションに人は住んでいるか?
電気メーターは回っているか?
(室内に冷蔵庫があればじーっと見ているだけで、ジワジワーとメーターが変わる。)
ガス、水道のメーターはまわっているか?
夜いくと部屋に電気はついているか?
ポストに投函はされているか?
住民が住んでいるかどうかを自力で判断しよう。

不動産は流動性が非常に低い。そこらへんでおにぎりを一個、ヒョイと考えナシにみんなが買うのとは訳が違う。

圧倒的に売れにくい高額商材。

売ってくる方も知恵を働かせて真剣に売ってくる。

【賃貸の人向け】意外と忘れがち。住民税!

  • 毎月かかる住民税。月々の家賃も大事だが、これも住み市町村によって差がでる場合あり
  • まあ多くの市町村は住民税は一緒。
  • だが「最も高い市」と「最も安い市」の年間差額は14000円以上(年収400万の場合)
  • 家賃を下げようと思って他の町にいったら住民税が高かった!なんてことがないように。

住民税の計算

住民税は計算がややこしいが、市町村ごとに決められた「均等割」「所得割」で決まる。

  • 「均等割」は、より低い方が税金が安い
  • 「所得割」は、より低い方が税金が安い

住民税が最も高い&安い自治体(市&区)はどこ?【2018年版ランキング】
・全国&愛知県内だと、名古屋市は住民税が全国で一番安いようだ。
・確かに清須市、犬山市、一宮市、江南市、岩倉市など様々な住民税と比較したが、名古屋市は一番安かった。
横浜市が意外にも全国2位で高い!

その他

  • 仲介業者は投資家ではない。仲介手数料で飯を食っている。
  • 銀行員も投資家ではない。そんなボロイ家、入居者はいない。といわれても無視。

まとめ

  • 不動産を買うときは主観的な好み・見た目の好みで購入するのではなく、「お金生産機」(=キャッシュフロー&システム)を買うと意識する。
  • 自分の判断を信じる。
  • 自分の人生の面倒を見ない人の言うこと・アドバイスは信じなくてよい。
  • 不動産投資の本にしろ、投資セミナーにしろ、
    そいつは、その発言・アドバイスを何故してくるのか?発言の裏を考える。
  • もし自分がその発言・アドバイスどおりに動いた時、だれが得するか?
  • 何もしらない人・疑わない人を利用して儲けよう・楽しようとしている奴は腐るほどいっぱいいる。

    それはどの世界にもいる。職場、学校、サークル、人が集まる集団なら必ずいる。
    気を付けよう。

    営業マンが「今後、全力でサポートします!」といっても信じない。
    「サポートってなんだよ。じゃあ代わりにお前、金払ってくれよ。」と言っても、そいつは払ってくれないからだ。営業マンが悪いのではない。責任は全て自分にあることを肝に銘じよう。

なんかこうやって書くとすっごい人間不信な人間だな!\(^〇^)/

ま!みんな、頭、働かして、おうちを買おうね~。
市場の食い物にされないようにね~。

ま、そんなかんじ~。

余談・先日見に行った物件が面白かった

結局、私は
2022年あたりまでは(理由はこちらの記事)賃貸でいいかな~
と思ったので現状の部屋の家賃を下げる&環境改善を図るべく、より安い賃貸を探していた。

探し始めて1週間。興味深いの賃貸物件を見つけた。

  • 中古一戸建て(二階建て)めちゃ広い。驚異の60平米以上。
  • 名古屋から電車で10分、乗り換えなし。名古屋にすぐ着く
  • 物件から最寄り駅まで徒歩2分
  • 家賃 2.9万円
  • 電車の本数も多い
  • 名古屋にある会社まで自転車通勤可能
  • ほどよく田舎。静かで良い

え!?wwちょっとこれめちゃ安くない?
と思い、中国に行く直前だったが、マッハで不動産屋さんに行って、さっそく内覧させてもらった。

不動産屋さんに行くと、不動産屋さんが「いや台所がね、汚いのと床がフワフワなんですよ…」という。

様子をみると
・1F台所4.5畳、居間9畳、風呂、トイレ
・2F和室6畳、和室6畳
・日当たりはやや悪いが、許容範囲
※窓が東向きで朝~昼までは直接光が入るから。日光で大事なのは朝日なのだ。
※朝日は生命を育む光。西日は生命を枯らす日差しである。
しかも謎の納戸とかあるwwww。なんだこれはwwwwしかもでかい。
図面にない部屋があるwwwしかも、開かない。しかし、今は人のモノだが頑張れば開きそうだ。
これなら駐車場がなくても自転車や原付を入れれる。

台所以外は全く問題ない。
2Fに至ってはそのまま入居できるし、居間は変な床の間があるが、住むには問題ない。

問題の台所へ行く。写真を見ていたので覚悟していたが思ったほど汚くない。
全然許容範囲だ。

別にこのまま使ってもいいし、なんだったらはホームセンターで2万円位の台所(?)を買えばいいだろう。
※多分、私が潔癖症じゃないからいけるのかもしれないです。

そして最大の問題は台所の床がぶよぶよ
貸主のやる気のなさ&こんな床ですいません感がビンビンに感じれて、自分のなかではむしろワクワクする&好感触。
業者に依頼するよりも、むしろ自分で知恵を使って安く治すほうのが好きなのだ。

こうやって自力でリフォームしている人もいる。

DIYリフォーム フローリングの床を張り替えてみた

DIYリフォーム フローリングの床を張り替えてみた

DIYリフォーム フローリングの床を張り替えてみた

確かにぶよぶよだ。そもそも自分が入居するのだし、特にこだわりがなければ、これはホームセンターにあるコンパネでも敷き詰めればいけるのでは?と思った。
なんだったら、メルカリ、ヤフオク、ジモティ、キンブルで中古コンパネを安く仕入れてもいい。
自分で試算してみると、コンパネ敷き詰めるのに2万くらいか・・・?

「この床はなおせる。」と思った。

仲介業者の話を聞くと、敷金・礼金・退去費用一切不要だという。見積もりを出したら初期費用は驚異の激安価格になった。

中国の飛行機代並である。

むしろ敷金礼金いらないから、借主の力でリフォームしてくれ!その代わり家賃安くするからー!の雰囲気に思える。
台所もうっかり踏み抜いてしまっても費用は請求しませんと言う。

大家の事情&調べると事故物件でもないようだ。元々大家が住んでいたが、今は違うところに住んでいるという。

おそらく貸主は「壊すには、解体費用がかかるし、でもリフォームするとお金がかかる、でも毎年の固定資産税が来るし…」の狭間で悩んでいるのだろう。

しかもトイレはシャワートイレの水洗。
風呂も問題なし。

唯一金がかかりそうなのはエアコン。エアコンが一台もない。
様子見としてウインドウエアコンをジモティーで中古で買っても2万はするか。

さらに私が「この家、床直したり、エアコン入れたりで手間がかかるので家賃下がりませんか?」と話をしたら

「住むと決めて頂けるなら、交渉する」と。こっからさらに家賃下げるのか。

しかもこの物件入居するまでは、拭き掃除&床修理なんかで時間がかかりそうだ。
そうなると一か月くらいは土日休みに今住んでいる家と往復でこの家をかたずけそうな予感がする。

しばらくこの一戸建てを整備する。
今の部屋と両方契約するはめになるから、移行期として一か月無料にしてくれないか?という交渉もありなのか?

大家さんにしてみればこのまま放置プレイしておくよりも、家賃一か月無料にしてでも人をいれたほうがいいのか?

この一戸建てを売りの価格で見るといくらだろう?
立地も込で、この辺りで売りに出ている他の戸建てを考えると、500、いや。
800~1200万程度な気がする。

それが賃貸で月額2万代。一年で35万。安い。
しかも固定資産税もなしだ。やはり安い。

しかし私は一人暮らし。広すぎるし、シェアハウスやる気もない。
しかし、1Fに住むだけにしても、充分ひろいし、やすい。やすすぎる。

ふむ…。

多分最初のリフォーム&エアコン導入が5万かな。
一般的な敷金レベルの値段だな…。

ひとまず中国へ行って、帰ってきて物件がなくなっていたら諦めようと思った。

中国に滞在中、友達に「あの物件残ってるか!?」と聞いたら

「元気に売れ残っとるぞ!」と連絡があった。
※スーモは中国から見えない。

しかし、日本に帰ってきて、スーモを見ると、物件はなくなっていた。

「そうか、あいつは売れていったか…。」

と、ちょっとさみしく思いつつも他の物件を探しはじめた。

しかし、他の物件の相場を知れば知るほど、探せば探すほど、数値で出せば出すほど、あいつが破格の安さ&お得物件だと感じた。

そんな時、ある日曜日の昼下がり。
ちょうどその戸建ての近くを通るタイミングがあった。

非常に疲れていたが、まさかな~と思い、通りかかってみた。
家を見ると人が住んでいる形跡が感じられない。
玄関ドアに手をかけて開けてみようとしたら、なんと鍵がかかっている。
垣根も手入れがされていない。

「まさかな~」と不動産屋に電話すると、なんとスーモから消えたのは
入居者が入ったのではなく新規の募集を打ち切ったそうだ!

安さゆえに人がたくさん見に来るが、契約までに至らないので仲介業者がさじをなげたのだろう。仲介して初めて儲けになるからね。

ただし今まで内覧した人の申し込みは受け付けるそうだ。

おぉ!まさかの敗者復活戦!

スーモから消えたからと言って物件がなくなったとは限らないぞ!

ま!そんなかんじ!オチはない!

またな!